العائد الإجمالي وصافي العائد ليسا الحديث نفسه
العائد الإجمالي هو الإيجار السنوي مقسوما على سعر الشراء. أما الصافي فيخصم رسوم الخدمة والصيانة والشغور والإدارة، ويقل عادة بنحو نقطة إلى نقطة ونصف عن الإجمالي. الإجمالي أداة فرز لترتيب الخيارات سريعا، والصافي هو ما ينبغي أن يستند إليه القرار.
ما الذي يشمله كل منهما
العائد الإجمالي بسيط عن قصد: الإيجار السنوي على سعر الشراء. وهذه البساطة هي سبب ذكره في كل قائمة، وسبب فائدته في مسح أولي لعدد كبير من الخيارات.
أما الصافي فيأخذ الإيجار نفسه ويطرح منه كلفة تحصيله: رسوم الخدمة، والصيانة والإصلاحات، ومخصص الأسابيع التي تبقى فيها الوحدة شاغرة بين مستأجرين، والإدارة إن لم تكن تديرها بنفسك. وما يتبقى هو ما يصلك فعلا.
من أين يأتي الفارق
رسوم الخدمة عادة أكبر خصم منفرد، وهي متفاوتة بشدة بين المباني، ولهذا قد يتباعد عقاران يظهران العائد الإجمالي نفسه تباعدا واضحا في الصافي.
والشغور هو البند الأكثر إغفالا. فالوحدة التي تبقى شاغرة شهرا بين إجارتين تكون قد خسرت نحو ثمانية بالمئة من إيجارها السنوي، والتظاهر بأن ذلك لا يحدث يجعل كل تقدير متفائلا في الاتجاه نفسه.
استخدامهما بالترتيب الصحيح
افرز بالإجمالي، وقرر بالصافي. فالإجمالي يختصر قائمة طويلة إلى قصيرة بسرعة، والصافي يخبرك أي عناصر القائمة القصيرة أفضل فعلا، وهو الذي يغير الإجابات.
وعند حساب الصافي استخدم الإيجار الفعلي المتحقق لا الإيجار المطلوب في القائمة، واحصل على جدول رسوم الخدمة للمبنى المحدد لا متوسط المجمع.
التحفظ الصادق
أي رقم عائد هو تقدير عن المستقبل، والنطاق أصدق من الرقم الواحد. فالإيجارات تتحرك، ورسوم الخدمة تعاد إصدارها، والشغور يتغير مع السوق.
تعامل مع أي عائد معلن بوصفه مؤشرا يحتاج إلى تحقق مقابل الأرقام الفعلية للوحدة الفعلية، وارتب ممن يذكره بمنزلة عشرية واحدة كأنه أمر محسوم.
تريد تطبيق هذا على عقار محدد؟ يمكن لمستشار أن يراجع الأرقام معك.
تحدث مع مستشار